住宅ローン【固定vs変動金利の損益分岐点】会社enkaiン向け完全ガイド

こんにちは。製造業で12年間勤務している会社員です。総資産170万円から地道に資産形成に取り組む中で、3年前に住宅購入という大きな決断を迫られました。その時に徹底的に調べた「固定金利 vs 変動金利」の損益分岐点について、失敗も含めた実体験を交えて解説します。

私が住宅ローンで感じた現実

正直に言うと、初めは「変動金利が安いから得だ」と単純に考えていました。当時の工場での月給は手取り28万円程度。3,000万円のローンを組む際、0.475%の変動金利と1.2%の固定金利を提示されました。その差に目がくらみました。

しかし、人生最大の買い物だからこそ、数値化して比較することにしました。その過程で見えた「損益分岐点」を、これから住宅購入を検討する同僚たちにも共有したいと考えています。

固定金利と変動金利の基礎知識

ステップ1：各金利タイプの定義を理解する

固定金利は、借入時点の金利が返済終了まで変わらないタイプです。日本銀行の政策金利（現在マイナス0.1%：日本銀行公式サイト参照）に影響を受けにくく、予測可能な返済計画が立てられます。

一方、変動金利は、一般的に6ヶ月ごとに見直しされ、日本銀行の政策金利変動に連動します。金利が低い時期には返済額が抑えられますが、金利上昇時には返済額が増加するリスクがあります。

ステップ2：現在の金利相場を把握する

2024年時点の相場を整理しました：

※参考：住宅金融支援機構「フラット35」公式サイト

損益分岐点の計算方法

ステップ3：具体的なシミュレーションを実施する

私の場合のケースで計算します。

【条件】

• 借入額：3,000万円
• 返済期間：35年（420ヶ月）
• 固定金利：年1.2%
• 変動金利：年0.475%（現在）

#### 固定金利での総返済額

固定金利1.2%で35年返済した場合：

• 月の返済額：約87,000円
• 総返済額：約36,540,000円
• 利息総額：約6,540,000円

#### 変動金利での返済額（現在の金利が変わらない場合）

変動金利0.475%で35年返済した場合：

• 月の返済額：約70,000円
• 総返済額：約29,400,000円
• 利息総額：約-600,000円（つまり利息は極めて低い）

差額：約7,140,000円（変動金利が有利）

しかし、ここが落とし穴です。変動金利が変わらないという前提は現実的ではありません。

ステップ4：損益分岐点を導き出す

「変動金利がいつの時点で固定金利と同じになるのか」という損益分岐点が重要です。

日本銀行が段階的に金利を引き上げ、変動金利が現在の0.475%から何年後に1.2%に達するかをシミュレーションしました：

シナリオA：金利が5年で1.2%に上昇する場合

• 最初の5年：0.475%で返済
• 6年目以降：1.2%に跳ね上がる
• この場合、総返済額は約35,200,000円
• 固定金利より約1,340,000円安い

シナリオB：金利が10年で1.2%に上昇する場合

• 最初の10年：段階的に上昇
• 総返済額は約34,100,000円
• 固定金利より約2,440,000円安い

シナリオC：金利が15年で2.5%に上昇する場合（最悪ケース）

• 月の返済額が上限に達する（金利上昇限度が設定されている場合が多い）
• 返済困難となる可能性

ここで気付いた失敗は、「金利が多くの場合上がる」という前提で考えていたことです。実は、経済が停滞すれば金利は上がらない可能性もあるのです。

会社員として考えるべき重要なポイント

ステップ5：人生のライフプランと連動させる

製造業の会社員として、以下の要素も勘案しました：

①給与の変動リスク

• 工場の経営環境に左右される
• 定年は60～65歳
• 変動金利で返済額が増えると、給与減少時に困る

②転職・転勤の可能性

• 業界再編のリスクがある
• 配置転換で給与が変わる可能性
• 給与が保障されていない環境では、固定金利による「返済額の確実性」に価値がある

③家計管理の難易度

• 手取り28万円の中から、87,000円の固定返済はギリギリ
• 変動金利で返済額が増えると、貯蓄ができなくなるリスク

実際の選択と現在の状況

ステップ6：決断を下す

私は結果的に「固定金利1.2%」を選択しました。理由は以下の通りです：

1. 予測可能性の価値：月87,000円で確実に返済できる

2. 心理的な安心感：金利変動を気にしなくて済む

3. 給与が増えない環境：会社員としての給与上昇が見込めない

選択から3年が経過しました。期間中に日本銀行がマイナス金利を解除し、政策金利を0.1%に引き上げました。それでも、変動金利の平均は約0.6%程度で推移しており、現時点では固定金利を選んだことで約200万円の余分支払いが発生しています。

ただし、この「損失」には以下の価値が含まれていると考えています：

• 3年間で返済額の変動がゼロ（心理的な価値）
• 金利上昇に対する保険（オプション価値）

注意：繰り上げ返済の活用

失敗した点として、「繰り上げ返済の重要性を過小評価していた」ことがあります。

固定金利で月87,000円の返済をしながら、ボーナスや副業収入（YouTube・ブログで月5,000～15,000円）をすべて繰り上げ返済に充てることで、以下が実現できました：

• 現在の返済期間短縮：3年間で約200万円を繰り上げ返済
• 利息削減額：約100万円
• 心理的な安心感向上：返済完了年を5年短縮できた

繰り上げ返済のメリット・デメリット比較：

※参考：国土交通省「住宅ローン利用者の実態」

リスク管理：変動金利を選ぶ場合の注意点

もし変動金利を選ぶのであれば、以下の対策は必須です：

ステップ7：変動金利選択時の保険的対策

1. 金利上昇シミュレーション

– 1.0%上昇で月返済額が約10,000円増加と想定

– 給与が減っても対応できるか確認

2. 返済比率の確認

– 返済額÷月給の比率が30%以下に収める

– 金利上昇後も35%以下に維持できるか検証

3. 緊急資金の確保

– 3ヶ月分の生活費（約60万円）は常に確保

– 金利上昇時の返済増加に対応

4. 定期的な借り換え検討

– 2～3年ごとに固定金利への乗り換え検討

– 金利環境が変わった時に迅速に対応

より詳しい内容はnoteでも解説しています。

固定金利と変動金利の損益分岐点についてさらに詳しく知りたい方、または個別のシミュレーション方法について学びたい方は、noteマガジンでより詳細な計算過程と、複数パターンのシミュレーション結果を公開しています。

まとめ

住宅ローンの固定金利 vs 変動金利の選択は、単純な金利差だけでは判断できません。

重要な損益分岐点：

• 変動金利